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广州楼市身陷下跌泥沼 京沪能否走出独立行情？

2008年03月20日上海证券报

　　 京沪楼市未来引分歧

　　同为内地一线城市，与广州相比，北京、上海楼市尽管也初现促销、打折苗头，但显然要温和得多。不过，仍有人担心，广州房价明显下跌对于京沪楼市具有“示范”效应，而这股降价浪潮将会席卷全国。

　　“上海不会步广州后尘。”上海汉宇地产研展部主任邵明浩对本报记者表示，万科此番在各地降幅不一，上海5％、北京10％、广州20％以上，这也表明三大城市房价调整的空间不同。

　　 广州由于投机比例过高，波动幅度自然大于京沪两地。在近几年的上涨过程中，上海2005年调整了一次，北京房价则一直单边攀升，因此本轮调整，北京房价的波动可能会大于上海，而且广州楼市目前还看不到“底部”，调整的时间会较长，北京、上海则要看最近3个月的市场变化。

　　对此，赵卓文则指出，万科在广州降幅高是因为其在土地招拍挂制度实施以前，在广州储备了大量土地，这些土地的价格成本较低，因此其广州楼盘的利润也较高，下调空间自然也大。

　　他认为，广州经过20多年的市场竞争已经高度市场化，是市场经济先知先觉的地方，此番广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动，这仅是全国性波动的起点，而北京上海同样也会形成共振。

　　 赵卓文甚至认为，北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈，因为广州地产业垄断特征明显，竞争不充分，几家大开发商联合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小开发商，竞争充分，更容易降价。

　　邵明浩则认为，上海房价向下的空间有限，15％就是极限位置了，估计还达不到。

　　“整体来看，目前上海房价与去年的高点相比，下滑不到5％。”邵明浩告诉记者，从局部看，部分中外环楼盘出现价格向下波动，但也有部分仍向上波动。

　　如去年年底，位于浦东罗山路的别墅项目汤臣湖庭花园推出的一批售价为2．8万元／平方米的房源一天内即售罄。今年3月1日，该项目再次推出72套房源，售价已飙升至3．9万元／平方米。网上信息显示，该项目已售出45套房源。

　　今年2月，位于外环线以内的徐汇新城三期以1．7万元／平方米开盘，比去年11月份的开盘价上调了2000元。

　　“3月上海将有30多个新盘入市，供应量陡增可能会引发降价高潮，市场将面临严峻考验。”邵明浩表示，最近3个月的市场变化对于上海楼市的走势非常关键。

　　21世纪不动产分析人士认为，京沪两地房地产市场投机成分有限，两地房价上涨是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾，市场中虽有投资的成分，但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别。且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场，因此，在面对政府更加严厉的宏观调控时，京沪并未出现大幅调整。