广州楼市：利好影响甚微 二套房贷真的松动了吗？

二套房贷政策的松动，对楼市是一个利好消息

    房贷政策调查

    二套房房贷政策究竟松动没有，在过去一周成为行业人士争论的焦点。按银行人士的说法，广州地区银行确定二套房房贷优惠政策执行标准，首套贷款房人均面积低于19.9平方米的家庭，申请第二套房贷可享受优惠利率和首付；首套住房已售并结清贷款，第二套房贷同样可享受优惠利率和首付。而记者一个朋友却是另一种情况，他的首套住房结清贷款仍未出售，3月购买第二套住房贷款时批下来的按揭月供额却已经享受首次置业优惠。中介人士认为，二套房贷政策的厘清对市场有一定利好，但由于优惠内容、人均居住面积如何界定等问题尚未获得银行方面的证实，目前对二手楼市影响甚微。

　　月供：4064元降到3424元

    记者的朋友张先生于3月初购买一套住房，这是他的第二套住房，首套住房是7年前购买的。首套物业曾做组合按揭贷款，目前已结清所有贷款，仍未出售。在签第二套住房按揭合同时，他明确告诉经办人员是二次置业，当时银行经办人员告诉他，由于二套房政策首付须在四成以上，利息则上浮10%，月供额为4064元。事隔3周后，该银行经办人员来电跟张先生核实了贷款额、贷款年限等资料，最后她问张先生：“月供额3424元，可以吗？”张先生心里一愣：“月供款额为什么降下来了？”

    张先生随即用贷款计算器算了算这两个数额的差别，按照2007年9月二套房政策的利息规定，他的月供款额应该是4064元；按照2007年12月利息水平首次置业的标准，他的月供款额是3424元。故此，他这个二套房已经享受了首次置业的优惠，每月还款额降低近600元。张先生通过银行的朋友了解到，申请贷款与审核贷款属于不同的环节，他申请贷款的时间是3月初，审核贷款时间却是3月末，有可能银行修改了贷款政策。

　　银行：的确存在政策变通

    张先生享受的优惠在银行有关人士得到证实。据这位人士介绍，2007年12月11日央行颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》有关规定，但由于各地没有明确的“人均住房面积”数字，因此这一政策处于搁置状态。近日，建设银行北京分行做出初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。建设银行这一标准被视为第二套房贷政策的正式松动。各地银行随即跟随，按照广州地区标准，首套住房人均居住面积在19.9平方米以下的，可享受首次置业优惠。

    除人均居住面积外，银行还存在另外两种变通方式——“首套住房已出售或结清第一套住房贷款，再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”。“从去年年底开始，楼市的成交量持续走低，我们的房贷业务也受到了严重的影响，萎缩大概在五成左右。某上市银行一位人士在媒体上表示，变通是银行的无奈之举。不过，这种在具体操作层面存在的“政策松动”也正面临严格监管。有知情人士透露：央行已注意到这种情况，并且将进行严格监管。

    中介人士：利好影响甚微

    满堂红研究部经理周峰表示，二套房政策松动有一定利好，但对二手楼市影响甚微。研究数据显示，2007年购买面积低于40平方米（含）的客户比例为6.3%，2008年第一季度该比例为7.0%；2007年购买面积为40～60平方米（含）的客户比例为17.3%，2008年第一季度该比例为21.9%。这当中既有单身人士或两口小家庭购买40平方米以下的物业，也有两口小家庭或三口之家购买40～60平方米的物业，符合“新解释”规定的优惠标准的比例合计约在10%～12%之间。这批客户若要在不出售现有物业的基础上再购置第二套物业，必定属于“投资”范畴，由于现时楼价仍处于相对高位，能在银行贷款政策上拿到最优惠条件，肯定是利好的，至少能有效减少购房的总成本（月供利息相对减少）。

    方圆地产顾问公司副总经理李峥认为，目前对人均居住面积的界定还没有相关的具体实施细节，借款人家庭人均住房面积的界定是以常住人口还是以户口登记人口作数据标准，如何提供合法证明等方面也还没有明确规定。

    据中原地产人士介绍，海珠区新港西、滨江东，越秀淘金片区、番禺祈福片区、天河北片区均是二次置业较多的区域，由于没有得到银行的正面回复，且消息传出时间不长，暂未有客户专门就二次房贷新政问题进行咨询或要求办理，不过近期看楼量及成交量有不同幅度的上升。如金海及帝景苑分行，每天看楼量较同比上升1倍，3月成交量同比上升70%，祈福二分行看楼量同比上升1倍，成交量上升20%。

    换房族的好消息

    盼望着，盼望着，二套房政策松动的好消息终于随着春天的脚步降临人间。各地银行开始按照中央银行关于二套房政策的补充规定中“人均居住面积”对二套房政策做出了新解释，人均居住面积低于当地平均水平的，购买二套房可以按照首次置业享受首付和利息优惠；第一套住房已结清贷款或已售出的，也可以享受首次置业的优惠。压在改善型购房者头上的巨石终于掀开一角。

    “9·27新政”出台时，坊间对二套房政策充满各种解释，因为换房族为的是解决自己的居住需求，而不是炒房投资。最后在去年年底，央行出台对二套房一锤定音的最终解释。当时，广州某大地产公司的研究人员立刻修正了对2008年楼市的预期，认为楼市回暖会因二套房政策而推迟到年中。二套房政策被地产人士认为“泼洗澡水，把孩子也一并泼出去”。在投资泡沫严重的城市，二套房政策对打击炒风效果显著，不过在广州这一自住需求强劲的城市，却大大受累。改善型购房者在首次置业时往往选择“上车盘”，小户型住房负担不重，当他们的财富积累到一定的程度，便开始想提高生活质量，购买好一点的小区房或者买大一点的房子与老人同住，这在倡导尊老爱幼传统美德的今天更值得赞扬，而二套房政策就成为他们换房的拦路虎，于是换房需求进入休眠，楼市随之进入所谓“冰冻期”。

    二套房政策的新解释厘清炒房者与改善型购房者的区别，让真正的购房需求不至于受到压抑，从而使楼市能够重新正常运转。（李凤荷）

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