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全国大中城市成交量回落 深圳房价出现反复

2008年04月26日长城证券

　　

　　2.4关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

　　主要内容及点评：

　　近日，国家税务总局公布了“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴。并明确了相关项目预缴区间，非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3%。

　　该通知比2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(即“31号文”)更加严格。31号文是以预定毛利率作为所得税的抵扣标准，允许房企扣除相关期间费用，而期间费用等项目又有比较大的操作空间，房地产企业往往通过加大期间费用的方法，减少当期应该缴纳的企业所得税，虽然最后还要调整，但是获得了税收的时间效益。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税，这会增加房地产企业短期的资金压力。

　　2.5央行欲择机推出房地产投资信托基金产品主要内容及点评：

　　央行在4月10日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，要加快金融市场产品创新，丰富我国金融市场的产品体系，择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。在国际上，REITs是房地产开发商最主要的资金来源。事实上，它也是近年来中国房地产金融创新的热点议题。去年11月，上交所有关人士曾透露，内地REITs最早将于2008年下半年在上交所挂牌。REITs的推出相信能给国内房地产商的融资困境带来彻底改观，但预计大规模开展房产信托基金仍需几年时间。

　　三、近两周楼市成交情况回顾

　　3.1北京：价格上涨，成交量出现回落端

　　供应情况：4月份前两周住宅(期房)可售面积分别为987.35、1000万平米,近二周有所上升，总体上保持稳定态势，在980-1000万平米之间波动。

　　销量情况：4月份前两周的销售面积13.92、14万平米，与3月份最后两周相比，出现了回落。

　　成交价格：内城区价格连续两周上涨，从3月底的18022元/平米涨至最近一周24294元/平米的水平，并带动了整体均价的上涨；外城区价格近两周也出现了上涨最近两周的价格分别为18316元/平米、14840元/平米；近郊价格有所上升，近两周的价格分别为8688元/平米、11466元/平米；远郊价格较为平稳，基本上稳定在6500元/平米的水平。

　　销量与去年同期比较：2008年1-3月，期房销售量与去年同期相比，下降幅度较大，同比分别下降44.44%、55.3%、48%，1-3月整体同比下降48%。

　　综合点评：我们在上一期双周刊提出，北京市场在3月份成交量有所上升，但由于2月份是传统的交易淡季，所以不能据此确认市场已经回暖，从4月份前两周的数据来看，北京虽然出现了价格上涨的情况，但楼市成交量出现了回落，并且3月份同比下降情况仍然十分严重，市场是否回暖仍需等待，市场仍处于调整之中。