|
深圳楼市近几个月持续下跌，房价已跌落到一年前的水平，交易量则萎缩至10年前的水平了。与此同时，北京、上海楼市也步入观望，成交量大幅减少。因此，有研究报告呼吁，为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。 我以为，对此要冷静分析。 首先，我国近几年房地产市场泡沫严重已是不争的事实，政府为此采取了税收、金融等多方面措施遏制房价的过快上涨，其目的就是为了挤出泡沫、让房价回归至合理水平。但就目前主要城市的房地产交易价格而言，也就深圳在明显下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上涨之势。所以，从全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，谈房地产救市为时过早。 具体分析，深圳房价的大幅下跌只是个案，并不具有代表性。所谓个案，原因已有不少学者做过分析，比如深圳存在社会断层、房地产真实需求并不大、炒房客在楼价飙升中居功至伟等，房价下跌具有合理成分。 而且，即便是在当前，各方对于未来房价走势依然分歧较大。比如，北大徐滇庆教授在道歉之余，仍重申其“由于流动性过剩、热钱流入等原因，未来房价仍会不断上涨”的观点。各方的分歧也表明，未来房价走势并不明朗，国家对房地产市场的调控仍不可松懈。 笔者并不否认供求关系在房价形成中的重要作用，但房地产作为一种商品，我们在讨论其价格时，不能偏离合理估值水平而片面强调供求关系在定价过程中的作用。国际上衡量房地产合理价格通常采取房价收入比，一般认为这一指标在5至7倍比较合理，但就我国一线城市房价而言，这一比值经常达到20倍左右，有的城市甚至达到30倍。
当然，考虑到我国是发展中国家、经济增速快，以及我国城市化水平低、人们都喜欢进城居住等因素，我国的这一比值可以比国际水平高一些，但即便在剔除这些因素后，20多倍依旧偏高。而且，未来我国城市化进程将不断加快，国家采取的经济适用房、限价房等政策将会分流商品房需求，考虑到这些问题，未来房价回调是合理的。 同时，分析房价还需透过表面看到背后的各利益主体。房地产商自然不希望房价下跌，地方政府由于土地财政已形成了其重要收入来源，为了保证收入的稳定和可持续，自然也不希望房价下跌；银行出于对贷款违约和爆发信用风险的担忧，也不会希望房价下跌。 对于以上三个利益主体又需区别分析，房地产商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多虑。至于有观点认为一旦地方政府失去土地财政收入将无钱推行社会保障，我看纯属逻辑不清，把房价降下来让住者有所居，这本身不就是很好的社会保障吗？因此，笔者真正担心的还是银行，银行业一旦出问题引致系统性风险，将会传导到全社会、带来较大危害。 不过综合看来，房价适度下跌不会导致银行出大问题。原因有两个：一是从银行贷款总量看，开发贷在银行贷款中所占比例不大。从发放的存量看，个人贷款数量一般大于开发贷。目前个贷整体上没出现问题，深圳目前出现的部分断供现象，多以炒房客为主，占银行资产总量不大，而且银行在前两年房价高涨时采取很多变相降低贷款标准的做法，此时承担一部分损失也有利于以后的业务更为稳健。 二是开发贷如果出现麻烦，虽对银行有影响，但不至于拖垮银行。银行在放开发贷时有标的物保证，开发商从银行贷款用土地权证做抵押，银行一般都是按土地评估价的50%至70%打折后再放贷， 如果开发商资金出现问题，银行可以依法进行资产的处置和保全，但银行要承受一定损失，因为如果开发商到期不能还款直接导致银行的不良资产率上升，银行就不得不从盈利中拨备，当期业绩就会受到影响。 综合来看，在多方博弈之下，房地产价格出现适度回调是合理的，国家当前切不可贸然放松政策去进行所谓“救市”。日前，有开发商声称要学习“猪坚强”试图以不降价来挺过寒冬，其实这是很困难的。须知，“猪坚强”所以能够生存下来，是以掉了200斤的肥膘为代价的，因此开发商真想学习“猪坚强”还应主动“瘦身”、降低价格以让出一部分暴利。如果价格回调使真实住房需求不断释放，房地产价格就会在理性回归中趋于平稳。
|