|
深圳楼市近几个月持续下跌，房价已跌落到一年前的水平，交易量则萎缩至10年前的水平了。与此同时，北京、上海楼市也步入观望，成交量大幅减少。因此，有研究报告呼吁，为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。 我以为，对此要冷静分析。 首先，我国近几年房地产市场泡沫严重已是不争的事实，政府为此采取了税收、金融等多方面措施遏制房价的过快上涨，其目的就是为了挤出泡沫、让房价回归至合理水平。但就目前主要城市的房地产交易价格而言，也就深圳在明显下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上涨之势。所以，从全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，谈房地产救市为时过早。 具体分析，深圳房价的大幅下跌只是个案，并不具有代表性。所谓个案，原因已有不少学者做过分析，比如深圳存在社会断层、房地产真实需求并不大、炒房客在楼价飙升中居功至伟等，房价下跌具有合理成分。 而且，即便是在当前，各方对于未来房价走势依然分歧较大。比如，北大徐滇庆教授在道歉之余，仍重申其“由于流动性过剩、热钱流入等原因，未来房价仍会不断上涨”的观点。各方的分歧也表明，未来房价走势并不明朗，国家对房地产市场的调控仍不可松懈。 笔者并不否认供求关系在房价形成中的重要作用，但房地产作为一种商品，我们在讨论其价格时，不能偏离合理估值水平而片面强调供求关系在定价过程中的作用。国际上衡量房地产合理价格通常采取房价收入比，一般认为这一指标在5至7倍比较合理，但就我国一线城市房价而言，这一比值经常达到20倍左右，有的城市甚至达到30倍。
当然，考虑到我国是发展中国家、经济增速快，以及我国城市化水平低、人们都喜欢进城居住等因素，我国的这一比值可以比国际水平高一些，但即便在剔除这些因素后，20多倍依旧偏高。而且，未来我国城市化进程将不断加快，国家采取的经济适用房、限价房等政策将会分流商品房需求，考虑到这些问题，未来房价回调是合理的。
|