|
据最近的统计数据显示，2004年，广东省GDP突破1.6亿元，在整体经济向好的情况下，房地产业在土地收紧、银根紧缩等宏观调控压迫下，依然一路高歌，广州楼价去年一反以往的低迷而节节走高，广州市国土资源和房屋管理局中心最新公布的2004年全年房地产交易数据表明：一手楼价每平方米比2003年贵了730元，以一套100平方米的住宅计算，总价高了7万多元。这还只是一个平均数，对于一些品牌地产商而言，同一小区、同一面积的房子，个盘成交价与前年相比，有的差价高达10万－20万，前年购买的房子，现在已升价几万到十几万，一些购房者心里乐开了花。与此形成反比的是，尽管楼价升值了，绝大多数的业主却不愿意放盘赚取差价。他们的理由是，买了旧房，再买新房价格会更高。比如，陈小姐所购的XXX园二期，前年的成交价是5200元／平方米，总价为50万元，现在有人有意出57万元购买，陈小姐此时转手能赚7万元，然而，如果陈小姐现在购买该盘三期同样面积的产品，却要花67万元。
在房价上涨、通货膨胀的压力下，房屋显得较为保值。因此，一些手头有闲钱的人，开始计划将资金投入房产，他们认为，在目前拿地紧张、地产开发相对压缩的市场形势下，将资金投入房产，可最大限度地让手头的资金获得保值与升值，这类消费群体既不同于以自住的消费者，也不同于那些长线投资以收取租金的购房者，他们投资地产只为财富增值。 面对市场涨价声音一片，不少专家预测，今年楼价还有一定的升幅，升幅大约在5％－10％之间，各大发展商也纷纷宣称自己要升价，其实，面对升价预言，发展商心里真有底吗？我们不妨看看近来出现在市场上的一些营销手法。 前不久开盘的某楼盘，最初在制定价格时，本想往6000元／平方米的价格走，后来又改为5000元／平方米，到最后推出时，毛坯房的成交价格仅在4000元／平方米，带装修是4500元／平方米，而向北的带装修的小户型是4000元／平方米。为什么会这样？因为这一带的房子都在这个价位左右。这说明如果发展商单纯将房价拉高，是会影响到销售业绩的，这也同时说明发展商对升值5％＿10％并没有太多的把握。 高开高走历来是房地产营销的一步险棋，价格开的太高，概念炒得再好，结果总是免不了高开却不能高走，最后还是高开低走。但现在那么多人说要涨价5％－10％，而市场上的招数还是低开高走的保险营销法。如前不久开盘的海珠区某楼盘，内部认购时的均价是3600元／平方米，结果200套房子吸引了600多人前来认筹，发展商一看有这么多人认购，马上调价，内部登计达到200个时，价格上调至3700元／平方米，在一个多月的认购期内，每当内部登计多100个人，每平方米的房价就上涨一次，最后认筹达到600多时，实际的成交均价已达4000元／平方米，这说明什么问题呢，发展商对市场房价涨、涨多少还是没有太多的把握，他们在价格的制定上，还要看市场走势，买的人多就涨，反之则降，尽管大家都在喊涨，自己也跟着吆喝几声音，但一看阵式不对，就降价处理的大有人在，卖个好价钱故然重要，但是套现更重要啊。 笔者前不久踩盘发现，某楼盘在十一期间公开发售之后，宣称一周之后该楼盘要提价，提多少目前没定，但提价是肯定的。时隔两个月之后，笔者再次来到该盘，还是那个售楼小姐，她向我推荐了一个94平方米的房屋，按公司规定的优惠将各种折扣折完之后，成交价在4100元／平方米，与三个月前的开盘价相差无几。涨来涨去，却并没有见涨多少，而房子还有大把没有买出去。 因此，今年升价5％－10％，到底发展商心里有多大的把握？最近网上热炒的一条消息，对发展商而言恐怕不是什么好消息。 该消息称，有关专家预测，2005年房价将会走低。理由是职工收入会比去年略有减少，但仍将保持整体增长。并引用了国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪的观念，他说，“稳”将是2005年宏观调控的主基调，也是财政和货币“双稳健”政策的基本特征。利率、汇率也将以稳为主，要调整也只会是小调、微调，不会是大幅调整。并指出，去年中国采取措施遏制钢铁、电解铝、水泥等制造业投资过热的现象，以防止煤电油运等方面的供给矛盾进一步加剧，减轻通货膨胀的压力，保持经济持续协调发展。2005年“局部过热”的问题将不再突出，通货膨胀的压力也要小一些。调控的重点是防止经济滑坡，避免出现市场疲软和通货紧缩，这就要求财政和货币的双稳健政策要灵活操作，特别是货币政策更有注意调整的灵活性和弹性，给经济降温也不要走极端。陈东琪认为，从全球经济和市场走势看，今年的粮食、石油、房地产、原材料的价格会走低，即使不下降，也会变得平缓一些。 在一片喊涨声中，却听到这样的声音，再看看发展商对市场价格反复试探的谨慎态度，那么，涨价5％－10％，哪个地产商更有把握？
|